鲁楼2019 狂撒71个亿,绿地今年能否借山东“翻盘”?

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  • 来源:大连大学教务处_齐齐哈尔医学院教务处_攀枝花学院教务管理系统
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文 | 单烁

特色小镇、会展中心、旧城改造、产业园、大型商业综合体。2019年,绿地哪个领域都没落下。虽然集团内部债台高企、资金链高度紧绷,绿地却仍在不断拿地、收购,且继续向大体量、高投资的产业地产进军。

据界面山东不完全统计,自2019年年初至今,绿地共在全国拿下89个新项目及土地,涉及陕西、湖北、江苏、山东、上海、浙江、湖南、青海、河北、江西、四川、安徽、广西、河南、广东、云南、天津、贵州、黑龙江、甘肃20个省市。其中,今年绿地已在山东连续11次出手,前后拿下共10个新项目,平均每月都有一个项目在山东落地。据统计,以上10个项目土地总面积达195.29万平,总建筑面积达302.82万平,总斥资高达71.13亿元。

2019年截至目前绿地在山东地区的新增项目 布局山东6市,在济规划全球第一规模会展中心

从项目分布来看,2019年截至目前绿地分别在山东青岛、济南、潍坊、泰安、莱芜、菏泽6城有新项目落地。其中,以青岛数量最多,10个月内先后拿下5个项目,包括三宗土地收购以及两宗项目收购,总地价约39.17亿元;其次为济南,两项目均为地块购入,总地价约17.77亿元。

虽然济南两宗地块的总地价低于青岛,但此中有绿地今年在鲁所有新项目里总体量最大的济南先行区绿地国际博览城项目会展一期项目。据土拍公告,按照崔寨片区的规划策划、项目业态、建设标准、投资规模等,该地块上将建设建筑面积不少于10万平方米的会展展馆,建成后绿地需整体自持运营10年。

据政府公告,2018年6月,济南市人民政府与绿地控股(600606)集团签订合作框架协议,共同推进“中国济南·绿地国际博览城”综合建设项目。该项目计划5年全部建成,2020年实现国际会展中心一期运营,2022年底实现整体运营。会展中心规划总建筑面积130万平方米,室内展馆面积达到51万平方米,室外展览面积10万平方米,是即将投用的济南西部国际会展中心的近5倍大小,将建设成为全球第一规模的国际会展中心,国际会议中心未来可承接G20等国际高端峰会。

而分两批次摘得,总体量仅次于济南绿地国际博览城的青岛国科小镇项目,已于今年于2月20日正式开工建设,项目投资总额达450亿元,总占地面积约2500亩,总建筑面积309万平米,由中国科学院大学、青岛市城阳区政府共建。据绿地集团消息,5月14日,绿地国科健康科技小镇首开区085地块19个楼座陆续完成底板浇筑。

延续产业地产战略,特色小镇布局全国

从项目涉及的领域来看,今年除去传统的普通住宅、商业及办公用地,绿地在山东地区主要将注意力放在了教育、科研和会展中心等领域。上文提到的国科小镇就是以教育和科研为主题的特色小镇,而济南绿地国际博览城是绿地今年在山东做的会展项目的代表。

在2017年绿地集团提出的“房地产+大基建+大金融+大消费”千亿综合产业投资四大战略中,特色小镇占据着十分重要的地位,这一点在今年绿地集团新入手的89个项目中也可见一斑。

除了青岛的科教主题的国科小镇,绿地还分别拿下了四川成都都江堰国际康养小镇项目、安徽淮北市段园文旅小镇项目、江苏张家港沙洲新城康养小镇一期项目、广西南宁江南区明阳国际康养小镇收购项目等。

据绿地集团财报显示,绿地集团旅游特色小镇的开发在一定程度上符合国家精准扶贫战略的需要。根据“三年百亿精准扶贫战略”,绿地公司与陕西、云南、贵州三地深入对接,储备推进了一批产业扶贫项目。继2018年9月以1600万元获取遵义桐梓县官仓镇休闲旅游扶贫综合开发项目首批次土地后,公司又于2019年7月以6000万元获取了该项目第二批次土地。

山东区域业绩乏力,集团整体债台高筑

11月14日,绿地控股(600606)披露了一份子公司发债公告。从这份报告中,或可多少窥得一些绿地目前财务状况。公告大致意思就是,绿地集团通过其子公司绿地全球新发行了一笔3.7亿美元定息债券。

此次发债乃基于2018年5月规模扩大后的50亿美元中期票据计划,而仅就该计划而言,绿地目前已发行尚未到期的债券余额就高达42.7亿美元外加15亿元人民币。

而在此之前,11月11日中建三局向绿地集团发出一封“催款函”,内容显示,武汉绿地中心项目因拖欠工程款被迫停工。

据绿地集团三季报,截至三季度结束,绿地集团短期借款达266.41亿元,一年内到期的非流动负债为630亿元。而据财报数据,绿地集团目前所持现金总额为823.77亿元,距离偿债尚有数十亿缺口。

据地产K线统计,事实上,绿地的高负债大有趋于常态之势,资产负债率连续6年超过88%,今年上半年其净负债率更是高达203.93%,负债总额更是从2015年的5286.0亿一路飙升到2018年的9276.2亿。

剔除预收账款后,绿地控股的有息负债总额为2350.10亿元,在同期,规模与保利、万科、中海等房企相当。

绿地今年在山东的销售表现也不尽人意,据亿翰智库发布的2019年1-10月济南房企销售排行榜,绿地集团以77.6亿元的销售额排在济南房企的第四位,而据2018年济南房企销售排行榜,当年绿地曾以205亿元的成绩“交卷”,排在全济南市的第二位。而剩余的2个月绿地显然已经很难从再追赶上去年的销售额度,其今年在济南10个月的销售金额,尚不足去年全年的一半。

而在山东的龙头城市青岛,绿地自2013年起就未曾出现在房企年度销售额榜单前十中;据克而瑞可查历史数据显示,自2015年起绿地甚至未曾出现在青岛年度房企销售额榜单的前二十。

今年前10个月,绿地共实现销售额2690亿元,同比下降7%,相较于其制订的未来三年内维持销售均值5000亿左右的目标,这一完成度显然是距目标相去甚远,而2018年时绿地曾以3860亿元的销售额排名全国第六。

据《第一财经》报道,为了四季度冲击销售规模,绿地控股集团层面将拿出5000万作为营销奖励,下放给各个事业部,以激励营销条线冲击年度规模。而这种奖励机制是否真的行之有效,还需要等待年终数据出炉后方能揭晓。

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